Konut Piyasasında Bahar Canlanması: Fiyatlar Artıyor, Talep Genişliyor
Türkiye genelinde konut piyasası, 2025 bahar aylarıyla birlikte yeniden hareketlenmeye başladı. Yüksek faiz oranları ve ekonomik belirsizliklere rağmen hem alıcılar hem de yatırımcılar, konut pazarında fırsat arayışına girdi. Bu durum hem fiyatlara hem de satış trendlerine doğrudan yansıyor.
Kış aylarının durağan temposunu geride bırakan emlak sektörü, Nisan ve Mayıs aylarında ciddi bir ivme kazandı. TÜİK verilerine göre, Türkiye genelinde konut satışları Mart 2025'te bir önceki aya göre %18, geçen yılın aynı dönemine göre ise %6 oranında arttı. Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde ikinci el konutlara olan talep, ilk el konutlardan daha fazla artış gösterdi. Uzmanlar, bu durumun arkasında birden fazla ekonomik ve psikolojik etkenin bulunduğuna dikkat çekiyor.
Yüksek Faizler Konut Alımını Zorluyor ama Ertelemiyor
Merkez Bankası’nın 2024 sonlarında aldığı faiz artırımı kararları, konut kredisi faizlerini yüzde 3’lere kadar çıkardı. Bu durum ilk etapta piyasada bir yavaşlamaya neden olsa da, özellikle yatırım amaçlı alım yapan kişiler için uzun vadeli değerlendirildiğinde cazibesini koruyor.
Konut kredisine erişimin zorlaşması nedeniyle bireyler peşinatlarını artırmak ya da vadeli ödeme planları oluşturmak zorunda kalıyor. Ancak buna rağmen özellikle döviz ve altın bazlı yatırımını nakde çevirenler için gayrimenkul halen güvenli bir liman olarak öne çıkıyor.
Gayrimenkul uzmanı Yavuz C. Şahin'e göre:
"Yüksek kredi faizleri bireysel kullanıcıları zorluyor; ancak yatırımcılar bu dönemi, fiyatlar daha da yükselmeden alım fırsatı olarak görüyor. Ayrıca kira getirileri, mevcut enflasyon ortamında yatırımcının elini güçlendiriyor."
Kiralarda Denge Beklentisi: Ancak Kısa Vadede Düşüş Beklenmiyor
2024 yılında zirveye ulaşan kiralık konut fiyatları, 2025’in ilk çeyreğinde kısmen dengelenmiş görünse de, özellikle büyük şehirlerde artış trendini sürdürüyor. Konut arzının talebi karşılayamaması, kentsel dönüşüm nedeniyle boşaltılan bina sayısının artması ve mevsimsel göçler bu fiyat baskısını artıran faktörler arasında yer alıyor.
Emlakçılar, bahar aylarıyla birlikte öğrenci göçünün yeniden başlayacağını ve yazlık bölgelere olan taleple birlikte birçok mülk sahibinin evlerini kısa süreli kiraya verme eğiliminde olduğunu belirtiyor. Bu da yıllık kiralık konut bulmayı zorlaştırıyor ve fiyatları yukarı taşıyor.
Örneğin, İstanbul Beşiktaş ilçesinde 100 metrekarelik bir dairenin ortalama kirası Mart 2024’te 23.000 TL iken, Nisan 2025 itibarıyla 28.000 TL’ye yükseldi. Aynı bölgede satılık konut fiyatları ise metrekare bazında 65.000 TL seviyesine ulaştı.
Yabancıya Satışlar Düşüşte Ama Sıfırlanmadı
2022 ve 2023 yıllarında rekor seviyelere ulaşan yabancıya konut satışları, 2024 itibarıyla ciddi bir düşüşe geçti. Özellikle Rusya ve Orta Doğu ülkelerinden gelen talepteki azalma, hem küresel ekonomik yavaşlamadan hem de Türkiye'deki yasal düzenlemelerden kaynaklanıyor.
2025'in ilk çeyreğinde yabancıya yapılan konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre %36 oranında azaldı. Ancak Antalya, İstanbul ve Mersin gibi şehirlerde yabancı yatırımcıların ilgisi tamamen bitmiş değil. Turizm sezonunun yaklaşmasıyla birlikte bu ilginin tekrar canlanması bekleniyor.
Gayrimenkul Danışmanı Elif Özmen, konuyla ilgili şu değerlendirmede bulunuyor:
"Yabancı yatırımcılar halen Türkiye’yi cazip bir pazar olarak görüyor. Ancak döviz kurundaki dalgalanmalar ve vatandaşlık başvurularına ilişkin belirsizlikler alım kararlarını erteliyor."
Yazlık Bölgelere İlgi Yeniden Yükselişte
Çeşme, Bodrum, Marmaris, Kaş gibi tatil beldelerinde bahar aylarıyla birlikte hareketlilik yeniden başladı. Özellikle pandemi sonrası popülerleşen uzaktan çalışma kültürü, bu bölgelerde yıl boyu yaşamayı mümkün kıldığı için yazlık evlere olan ilgi halen güçlü.
2025’in ilk beş ayında Bodrum Yalıkavak bölgesinde satılık konutların metrekare fiyatı ortalama 110.000 TL’ye kadar çıktı. Kiralık yazlıklar ise sezonluk bazda 300.000 TL ile 1 milyon TL arasında değişiyor. Lüks segmentte ise bu fiyatlar daha da artabiliyor.
Emlakçılar, bu tür bölgelere yatırım yapmayı planlayan kişilerin elini çabuk tutmasını, çünkü yaz başında fiyatların %10-15 arası artabileceğini belirtiyor.
Arz Sorunu Devam Ediyor: Yeni Projeler Yetersiz
Sektörün en temel sorunlarından biri olan konut arzı yetersizliği, 2025 yılında da çözüm bulabilmiş değil. Yeni inşaat projelerinin sayısı artmakla birlikte, artan maliyetler ve ruhsat süreçlerinin yavaşlığı bu projelerin hızla hayata geçmesini engelliyor.
Türkiye Müteahhitler Birliği'nin (TMB) verilerine göre, 2024 yılında yapı ruhsatı alınan konut sayısı bir önceki yıla göre %8 oranında azaldı. Bu da gelecekte fiyatların daha da artabileceğine işaret ediyor.
Ayrıca kentsel dönüşüm süreçlerinin yeterince hızlı ilerlememesi ve bazı projelerdeki hukuki sorunlar, piyasanın sağlıklı büyümesini engelleyen bir başka unsur olarak öne çıkıyor.
Sonuç ve Beklentiler
Konut piyasasında bahar aylarıyla birlikte gözlenen bu canlanma, sektör için umut verici olsa da birçok yapısal sorunun sürdüğü gerçeğini değiştirmiyor. Fiyatların artmaya devam etmesi, özellikle dar gelirli vatandaşlar için konut erişimini zorlaştırıyor. Kiralardaki yüksek seyir de hane halkı bütçesini olumsuz etkiliyor.
Uzmanlar, piyasanın istikrara kavuşabilmesi için konut arzının artırılması, krediye erişimin kolaylaştırılması ve yerel yönetimlerin konut politikalarının daha aktif hale getirilmesi gerektiğini belirtiyor.
Önümüzdeki aylarda ekonomik göstergelerin seyrine göre piyasanın nasıl şekilleneceği ise merakla bekleniyor.