Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem: Riskli Yapılar İçin Teşvikler Yolda
Türkiye’deki yapı stoğunun yaşlanması, artan deprem riski ve şehirleşmenin hızlanması, kentsel dönüşüm projelerini 2025 yılında yeniden ülke gündeminin merkezine taşıdı. Yeni yasa değişiklikleri, finansman modelleri ve kamu destekli projelerle birlikte, kentsel dönüşüm artık sadece büyükşehirleri değil, Anadolu’daki birçok ili de kapsıyor.
2023 Kahramanmaraş depremlerinden sonra hız kazanan dönüşüm çalışmaları, vatandaşlar nezdinde daha büyük bir farkındalık oluşturdu. Yüz binlerce konutun riskli yapı statüsünde olduğu Türkiye'de, eski ve dayanıksız binaların yerini yeni, sağlam ve sürdürülebilir yapılar almaya başladı.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre, 2025 itibarıyla Türkiye genelinde yaklaşık 6,7 milyon yapının dönüşüm potansiyeli taşıdığı belirtiliyor. Bunlardan 1,5 milyonu “acil” statüsünde değerlendiriliyor.
Kentsel Dönüşüm Neden Bu Kadar Önemli?
Kentsel dönüşüm yalnızca eski binaların yıkılıp yeniden yapılmasından ibaret değil. Aynı zamanda şehirlerin altyapısının, ulaşım ağlarının, yeşil alanlarının ve sosyal donatılarının çağdaş standartlara taşınması anlamına geliyor.
Konu hakkında açıklama yapan şehir plancısı Prof. Dr. Ayşe Demirtaş şu değerlendirmeyi yapıyor:
“Eskiden sadece çökme riski taşıyan binalara müdahale ediliyordu. Bugün ise dönüşüm; afet dayanıklılığı, sürdürülebilirlik, sosyal yaşam kalitesi ve enerji verimliliği gibi çok katmanlı bir yaklaşımla ele alınıyor.”
Yeni Yasa: Dönüşümü Kolaylaştırıyor
2024 sonunda yürürlüğe giren Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası, 2025 yılı itibarıyla sahada etkisini göstermeye başladı. Yasaya göre:
-
Bir binada sadece %50+1 oranında çoğunluk sağlanması, dönüşüm için yeterli hale geldi.
-
Mülk sahipleri arasında uzlaşmazlık durumunda, bakanlık ya da belediyeler hızlı müdahale yetkisine sahip.
-
Dönüşüm sürecinde taşınma yardımı ve kira desteği tutarları artırıldı.
-
Riskli yapı tespiti süreci sadeleştirildi, daha hızlı raporlama yapılabiliyor.
Bu düzenlemelerle birlikte, özellikle büyük şehirlerde daha önce dönüşüm konusunda uzlaşamayan bina sakinleri arasındaki tıkanıklıklar büyük oranda aşılmış durumda.
Kira ve Taşınma Yardımları Yükseltildi
Kentsel dönüşüm projelerinde en çok eleştirilen konulardan biri, ev sahiplerinin geçici süreyle mağdur olmasıydı. Bakanlık, bu süreci hafifletmek adına kira yardımını İstanbul için 5.500 TL’ye, Ankara ve İzmir için 4.500 TL’ye çıkardı. Ayrıca ilk defa taşınma desteği olarak tek seferlik 15.000 TL veriliyor.
Bu destekler, özellikle dar gelirli vatandaşların gönüllü dönüşüm sürecine katılımını artırmak adına büyük önem taşıyor.
Anadolu Şehirlerinde de Dönüşüm Başladı
Eskiden sadece İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde görülen kentsel dönüşüm uygulamaları, artık Kayseri, Gaziantep, Denizli, Samsun gibi şehirlerde de yaygınlaşıyor. Belediyeler, TOKİ iş birliğiyle toplu dönüşüm alanları ilan ediyor ve yeni konut alanları inşa ediyor.
Gaziantep Şahinbey Belediyesi örneğinde olduğu gibi, yerel yönetimler artık vatandaşlara %0 faizli konut kredisi sağlayan kampanyalar da yürütüyor.
Finansman Modelleri: Özel Sektör Devrede
Kentsel dönüşümün sürdürülebilirliği için özel sektörün rolü giderek artıyor. 2025 yılında hayata geçirilen yeni finansman modeliyle:
-
Özel bankalar, devlet garantili düşük faizli konut kredileri sunabiliyor.
-
Müteahhit firmalar, kentsel dönüşüm projeleri için “dönüşüm fonları” kurarak yatırımcıdan sermaye sağlıyor.
-
Dönüşüm projelerine özel “kira garantili daire satışları” modeli uygulanmaya başlandı.
Bu sayede hem yatırımcılar hem de bina sahipleri açısından daha cazip ve riskleri azaltılmış bir dönüşüm süreci mümkün hale geldi.
Yatırımcılar İçin Yeni Fırsatlar Doğdu
Uzmanlara göre, dönüşüm bölgesinde yer alan arsa ve daireler artık yatırımcılar için yüksek potansiyel taşıyor. Riskli yapıların bulunduğu bölgelerde değer artışı %40’a kadar ulaşabiliyor.
Gayrimenkul değerleme uzmanı Ahmet Çetiner şunları belirtiyor:
“Bir binanın dönüşüm kapsamına alınması, onun yeniden projelendirilmesi, otopark, asansör gibi çağdaş standartlara kavuşması anlamına geliyor. Bu da konutun metrekare fiyatında ciddi artış sağlıyor. Yatırımcılar artık dönüşüm bölgesi haritalarını dikkatle takip ediyor.”
Sosyal Donatı ve Yeşil Alan Vurgusu
Yeni dönemde kentsel dönüşüm projeleri yalnızca bina yenilemeyi değil, mahalle ölçeğinde yaşamı dönüştürmeyi hedefliyor. Öne çıkan unsurlar şunlar:
-
Her 10.000 metrekarede en az 1.000 metrekarelik yeşil alan zorunluluğu getirildi.
-
Dönüşüm alanlarına çocuk parkı, bisiklet yolu ve sosyal tesis yapılması teşvik ediliyor.
-
Otopark yönetmeliği güncellendi, her daire için en az 1 araçlık otopark şartı aranmaya başladı.
Bu uygulamalarla birlikte dönüşüm alanları artık sadece estetik değil, yaşanabilir alanlar haline gelmeye başlıyor.
2025 ve Sonrası İçin Beklentiler
Çevre ve şehircilik uzmanları, 2025 yılı içerisinde dönüşüm ivmesinin daha da hızlanacağını belirtiyor. Özellikle 6 Şubat depreminin etkilediği iller, Marmara Bölgesi ve Ege kıyılarında öncelik sıralamasıyla yeni projelerin başlaması bekleniyor.
Ayrıca 2026’dan itibaren “yerinde dönüşüm” modelinin yaygınlaşması ve vatandaşların kendi evlerini yenilemesi için teşvik mekanizmalarının genişlemesi bekleniyor.
Sonuç: Kentsel Dönüşüm Bir Zorunluluk
Uzmanlara göre kentsel dönüşüm, artık bir seçenek değil, hayati bir zorunluluk. Deprem kuşağında yer alan Türkiye için sağlıklı, güvenli ve yaşanabilir kentlerin inşası, sadece konut sektörünün değil, tüm ülkenin geleceğini ilgilendiren bir konu.
Kentsel dönüşüm sürecine giren vatandaşların doğru bilgiye ulaşması, alanında uzman firmalarla çalışması ve haklarını bilmesi büyük önem taşıyor. Bu süreç sadece bireysel yaşamları değil, tüm şehirlerin kaderini değiştiriyor.