Kentsel Dönüşümde 2025 Bahar Gelişmeleri: Yeni Projeler, Fırsatlar ve Riskler

2025 yılı itibarıyla Türkiye’nin en büyük kentsel dönüşüm projeleri yeniden gündemde. Özellikle büyük şehirlerde depreme dayanıksız yapı stokunu azaltmak amacıyla hız kazanan bu projeler, hem yatırımcılar hem de oturumcular için önemli fırsatlar sunarken, çeşitli zorlukları da beraberinde getiriyor.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 2025 Mart ayında yayımladığı verilere göre, son 6 ayda Türkiye genelinde toplam 94.000 bağımsız birimin dönüşüm süreci başlatıldı. En yoğun dönüşüm hareketi İstanbul, İzmir, Bursa ve Hatay gibi deprem riski yüksek illerde görülüyor. Özellikle İstanbul Avrupa Yakası’nda Küçükçekmece, Zeytinburnu ve Avcılar ilçeleri, öncelikli alanlar arasında yer alıyor.

Yeni Finansman Modelleri Devrede
Kentsel dönüşümde en büyük sorunlardan biri olan finansman, 2025’te yeni çözümlerle desteklenmeye çalışılıyor. Hazine destekli uygun faizli krediler, müteahhitlere verilen teşvikler ve TOKİ’nin sunduğu model projeler ile dönüşüm süreçlerinin daha hızlı ve planlı ilerlemesi hedefleniyor.

Ayrıca vatandaşlara yönelik olarak “yarı hibeli dönüşüm desteği” adı verilen yeni bir model uygulanmaya başlandı. Bu modelde, dairesini yenilemek isteyen kişiler, %30’a kadar devlet desteğinden faydalanabiliyor. Ancak uzmanlar, müteahhit seçiminde dikkatli olunması gerektiği konusunda uyarıyor.

Fiyatlar Artıyor, Ama Değer de Kazanılıyor
Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen binalar, bulunduğu bölgeye göre %35 ila %60 arasında değer artışı gösteriyor. Aynı şekilde kira fiyatları da yeni yapıların devreye girmesiyle birlikte yukarı yönlü baskılanıyor.

Örneğin, Kadıköy Fikirtepe gibi yoğun dönüşüm bölgelerinde yeni yapılan dairelerin metrekare fiyatı 110.000 TL’yi geçti. Kiralar ise ortalama 25.000 TL seviyelerine yükseldi. Bu nedenle, dönüşüm sürecinde yer alan mülk sahipleri, hem güvenli bir yapıya sahip oluyor hem de ciddi bir yatırım kazancı elde edebiliyor.

Süreçte Yaşanan Sorunlar Hâlâ Mevcut
Bununla birlikte, kentsel dönüşüm projeleri hâlâ bazı önemli yapısal sorunlarla karşı karşıya. Hukuki uyuşmazlıklar, kat maliklerinin uzlaşamaması, ruhsat süreçlerinin yavaş ilerlemesi gibi faktörler, birçok projede gecikmelere yol açıyor.

Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Av. Derya Kalkan konuyla ilgili şu açıklamayı yapıyor:

“Kentsel dönüşüm projelerinde en çok yaşanan sorun, maliklerin uzlaşamaması ve projelerin yarım kalması. Yeni düzenlemelerle birlikte bu süreçlerin hızlanması sağlandı ancak hâlâ müteahhit seçimi ve sözleşme detaylarında dikkatli olunması gerekiyor.”

Gelecek Dönem Beklentileri
Kentsel dönüşümün hız kazanması, hem şehirlerin güvenliği hem de konut arzı açısından büyük önem taşıyor. Ancak sürecin sağlıklı ilerleyebilmesi için kamu-özel sektör iş birliğinin güçlendirilmesi, denetim mekanizmalarının artırılması ve özellikle düşük gelir gruplarının korunmasına yönelik sosyal konut modellerinin geliştirilmesi gerektiği ifade ediliyor.

Uzmanlar, 2025 yaz döneminde bu alandaki yasal mevzuatın yeniden ele alınacağını ve yeni destek paketlerinin devreye gireceğini öngörüyor. Bu da kentsel dönüşüm projelerine olan talebi daha da artırabilir.